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부동산의 국민경제적 역할
부동산에 대한 경제적 개념은 무엇인가? 경제의 기본원칙은 희소성에 있고, 이에 대한 생산과 분배의 문제가 경제학의 기본 개념이다. 경제학에서 토지는 생산의 한 요소로서 존재한다. 지대라는 대가가 발생하며 수요·공급에 의해 그 가치가 평가된다. 부동산이 생산 활동에 동원됨으로써 경제학적인 의미의 역할에 충실해질 수 있는 것이고 정확한 가치판단이 가능해질 수 있는 것이다. 그런데 실제로 부동산은 이러한 역할에 충실하기보다는 여건변화에 따라서 경제구조를 왜곡시키는 현상이 많이 발생되어 왔었다. 한국경제가 발전하여 온 역사 속에서 부동산의 존재가치는 중 요한 부분을 차지하여 왔다. 특히 급속한 경제성장과 도시화 · 산업화에 따른 인구의 도시집중과 도시규모의 팽창 등은 부동산의 수요가 급등하게 된 계기를 만들게 되었다. 이로 인해 부동산이 경제적인 본래의 역할보다는 부동산은 소유만 하면 무조건 돈이는 변질된 여건이 형성되었 고 이러한 여건은 극심한 인플레이션에 의해 더욱 조장되는 결과로 발전되게 되었다. 이와 같은 현상은 “부동산은 무조건 사고 보자” 라는 심리를 부추기게 되었고 부동산에 대한 효용 성의 검증 없이 부동산을 사고파는 데 목적을 둔 시장 질서를 만들게 되었다. 특별한 목적이나 필요성보다는 부의 축적을 위한 수단으로 부동산을 매매하는 것이 목적이 되어버린 것이다.
그러한 목적은 불행하게도 대부분 적중하여 부동산을 소유한 사람들에게는 기대 이상의 부를 가져다 주게 되었고 그 사람들은 이를 자본화 하여 또 다른 부동산을 또 다른 방법으로 매입, 축적함으로써 부동산시장의 질서를 왜곡시키는 결과를 가져오기도 하였다. 이러한 현상은 끊임없이 반복 되어 부동산가격의 급변 현상만 계속되는 악순환을 가져오게 되었다.
이렇듯 부동산이 의·식·주의 기본수단이나 생산의 요소로서 올바른 가치를 창조하지 못했을 뿐만 아니라 제대로 활용되지 못한 여건으로 존재 되어 왔음이 한국경제의 변천과정에서 부동산의 위치였다고 할 수 있을 것이다.
국민경제적 관점에서 부동산은 생산과 분배의 수단이며 동시에 의식주의 기본 수단임에는 틀림 이 없다. 또한 수급 동향에 의해서 가치가 판단되고 조정된다. 하지만 부동산의 부증성, 개별성 등은 부동산 신규 공급에 한계를 나타내고 있고 경제의 성장, 인구구조 등 사회여건의 변화 등은 수요의 증가를 가져옴으로써 부동산 전체의 수급불균형 현상을 가속화 시키고 있다.
이러한 환경은 여전히 부동산에 대한 과거의 개념을 상기시키도록 만들고 있다. 때문에 부동산의 수급조절 등 경제정책의 조정이 어려운 것이다. 아무튼 부동산은 경제의 한 가지 요소로서 존재하기 때문에 이의 활용이나 효용의 가치판단도 경제수단의 범주 내에서 이루어질 수 있어야 할 것이다.
IMF와 부동산
1997년 12월부터 시작된 IMF6)라는 뜻하지 않는 환경 때문에 우리나라는 경제적으로 엄청난 환 경변화의 소용돌이에 휩싸이게 되었다. 특히 금융권에서 자금을 빌어 경영하던 기업들은 금리가 30%대 육박하게 되자 이를 이겨내지 못하고 부도라는 최악의 상황을 겪게 되었다. 기업들이 부도를 겪자 근로자들은 하루아침에 직장 을 잃은 실업자 신세가 되었고 이로 인해 가계소득이 급속히 줄거나 끊기게 되었다. 이는 다시 소비침체로 연결되었고 소비침체는 재무구조가 튼튼했던 기업들의 매출을 급속히 감소시킴으로써 경영위기에 직면하게 만들었다. 기업들은 회생전략으로 자산매각, 조직 슬림(slim)화 등으로 구조조정을 단행하였으며, 근로자들을 또다시 실업자로 만들었다. 이는 소득감소, 소비 감소, 생산감소 등으로 연결되어 기업 위기의 악순환이 연쇄적으로 확대됨으로써 건국 이후 최대 의 경제적 위기에 처하게 되었다.
우리나라 기업들이 IMF 환경 하에서 한결같이 위기를 맞게 된 근본적인 이유는 무엇일까? 여러가지 이유가 있겠지만 가장 대표적인 것이 유동성 부족이라고 할 수 있을 것이다. 우리나라 기업들 이 왜 이러한 유동성 부족이라는 상황을 맞이하게 되었을까. 그동안 우리나라 기업들은 금융권에서 자금을 융통하여 경영활동에 활용하여 왔었다. 그리고 수익성 위주의 경영보다는 외형 위주의 경영에 치중하여 왔다. 이로 인해 외형만 거대해 졌을 뿐 영업이익도 발생시키지 못했거나 영업이익이 나더라도 차입금이자 마저 갚지 못하는 수준에 있었다. 특히 기업들이 부동산을 담보로 은행에서 자금을 차입하여 이를 설비투자나 연구개발 등 생산적인 투자활동으로 사용하지 않고 부동산 등 장기적 고정자산에 투자함으로써 생산성을 떨어뜨리는 결과는 물론, 유동성을 더욱 악화시키는 결과를 만들어 왔었다. 70, 80년대 우리나라 경제개발계획이 성공적으로 실현될 당시에 산업화, 도시화가 급속히 팽창 한으로써 부동산 그 자체가 돈을 벌어주는 수단이 되다 보니 무조건 부동산을 구입하게 되었다. 그 당시에는 그러한 것들이 곧 일확천금을 가져다 주는 수단이었기에 돈만 있으면 부동산을 매입하 연고 그 부동산을 담보로 자금을 조달, 조달된 자금으로 다시 부동산을 구입하는 등의 악순환이 되풀이 되었다.