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IMF와 부동산 2탄
이러한 상황은 사람들에게 무차별적인 공포를 가져다 주었고 자세한 분석이 없는 투자를 진행하게 되었다.
그러던 것이 90년대 초부터 토지공개념 도입, 신도시개발, 1가구 2주택 양도세 중과세 시행 등 제반여건의 변화로 부동산가격이 진정되기에 이르렀고 부동산을 통한 부의 축적이라는 그동안의 현실이 벽에 부딪치게 되었다. 이런 이유로 금융권에서 자금을 차입하여 부동산에 투자했던 기업 들은 부동산 매매차익의 실현이 사실상 어렵게 되어 매물을 내놓아도 매매가 되지 않아서 자금이 부동산에 장기적으로 묶이게 되었으며 이런 결과가 기업들의 유동성 악화의 결정적인 이유가 된 것이다.
그런 와중에서 IMF를 맞았고 신규자금은 끊기고 부동산에 묶인 자금은 회수되지 않았고 금융이 자는 30%대에 육박하게 됨으로써 기업의 부도사태로 이어지게 된 것이다. 결국 부동산으로 돈을 벌었던 기업들이 부동산으로 망하게 된 것이다. 개인들도 마찬가지였다. 쓰러진 기업들이 실업자를 대량으로 만들어 냈고 이로 인해 소득감소라 는 결과가 개인들에게 돌아왔다. 다급해진 사람들은 갖고 있던 부동산을 내놓거나 규모를 줄이기 시작했는데 이 또한 매매가 성사되는 것이 거의 드물었다. 부동산가격은 급락하였고 부동산을 가지고만 있어도 돈이 되었던 그 시절에 비해 부동산을 가지고 있는 것이 오히려 짐이 되어버린 시절로 바뀌어 버린 것이다.
1998년도의 지가 변동률을 보면 전년대비 약 20% 정도 떨어진 것으 로 나타났다. 이는 그동안 부동산가격은 한 번 오르면 떨어지지 않는다는 부동산 불패 신화가 깨져버린 것으로서 국민경제 및 기업과 가계경제에서 커다란 변화와 충격이 아닐 수 없다.
결국 IMF로 인하여 부동산 시장은 지금까지 경험하지 못한, 과거의 경험과는 크게 상반된 환경에 처하게 됨으로써 부동산 시장의 붕괴라는 위허에까지 다다르게 되었다.
한편 이런 극단적인 상황은 그동안 전개되어온 부동산 시장의 환경변화에 대한 새로운 시각을 갖게 되는 계기가 되었으며 과거처럼 맹목적인 매매보다는 부동산을 어떻게 활용할 것인가, 부동산을 어떻게 개발할 것인가라는 방향에 관심을 갖게 되었다는 점에서 시사하는 바가 크다 할 것이다.
국제 금융위기와 부동산
2008년에는 미국발 국제금융위기가 발생하였다. 미국의 서브프라임으로 인하여 미국 금융시장의 위기가 발생하였다. 서브프라임이란 신용위험도가 높은 주택에서의 대출과 이에 대한 채권의 거래에서 발생한 리스크를 말한다. 세계 각국의 금융기관이 이 같은 채권에 투자하였지만 경제위기에 따른 서브프라임의 발생으로 커다란 투자손실을 갖게 된 것이다.
이 같은 사태는 국내 금융시장으로 파장되어 금융시장의 리스크가 커지고 동시에 금융시장이 경직되면서 건설, 부동산에의 자금투입이 중단되거나 위축되어 건설, 부동산 시장의 냉각기를 가져오게 되었다. 이로 인해 부동산 시장은 크게 위축되었고 자금 회전이 경직된 건설시장에서는 많은 건설회사가 부도를 맞는 위기에 처하게 되었다.
IMF가 국가 신용도의 문제였다면 국제금융위기는 금융시장의 경직으로 발생한 부동산 시장의 파장이었다. 이로 인해 국내 부동산 시장은 자금조달의 한계를 나타내면서 급속히 시장 경색으로 접어들었고 특히 프로젝트파이넨싱(PF)방식의 자금조달 구조는 완전히 중단되다시피 하였다. 이 로 인해 건설사, 부동산개발회사, 금융기관 등이 동시에 위기를 맞게 되었다. 이로 인해 크고 작은 규모의 부동산개발사업이 포기, 중단되거나 사업위기를 맞게 되었다. 또한 금융기관은 종전의 PF 방식 중심의 프로젝트 대출 관행을 전면 개편하는 계기를 맞게 되었다. 건설회사 또는 부동산개발회사 들도 자금조달의 방법과 규모에 대해 새로운 제도나 방법을 찾게 되었으며 기존 방식의 사업으로는 더 이상 진행할 수 없다는 한계를 갖게 되었다. 이를 계기로 부 동산개발사업의 방식도 어느 정도 변화가 전개될 것으로 예상할 수 있다.
국제금융위기에 의한 부동산 시장의 경직현상은 이렇듯 많은 변화를 예고하고 있다. 국제금융위 기를 현명하게 극복하여 새로운 시장질서가 형성되는 것이 바람직하다고 본다.